Парадокс строительного рынка: малые девелоперы наращивают долю вопреки прогнозам о тотальной консолидации.
В 2026 году доля небольших застройщиков выросла до 27 %, а крупных — сократилась до 25,5 %. Разбираемся, почему рынок пошёл не по сценарию «выживут только гиганты».
Факт: доля малых девелоперов растёт, крупных — падает
Прогнозы о том, что кризис оставит на рынке только крупных девелоперов, пока не сбываются. На фоне высокой ключевой ставки и охлаждения спроса доля небольших игроков не сократилась, а, напротив, выросла — с 22 % до 27 %. При этом доля крупных и сверхкрупных компаний упала с 39,2 % в 2025 году до 25,5 % в 2026‑м.
По данным премии Urban, малые застройщики (с проектами до 10 тыс. кв. м) сформировали задел на 1,85 млн кв. м — это 9,5 % от общего объёма разрешений на строительство (РНС). В отдельных регионах их роль ещё весомее: на Дальнем Востоке доля достигает 20,7 %, в Северо‑Кавказском, Приволжском и Сибирском федеральных округах — 11–13 %.
География: где малые игроки особенно заметны
Особенно показательна ситуация в отдельных субъектах: в Курганской области малые девелоперы обеспечивают 80 % нового строительства, в Якутии — половину, в Чувашии, Калужской и Вологодской областях — примерно треть.
Среди лидеров по активности малых застройщиков — Ярославская область (70,1 тыс. кв. м, 25 % регионального объёма), Челябинская (55,8 тыс. кв. м, 18,9 %) и Ставропольский край (54,6 тыс. кв. м, 8,7 %). Даже в Приморском крае, где сильны федеральные бренды, на долю небольших фирм приходится пятая часть нового жилья.
Ещё один индикатор перераспределения рынка — снижение среднего объёма строительства на одного девелопера: с 26 тыс. кв. м в 2025 году до 22 тыс. кв. м (−15,4 %). Региональный разброс значителен: от 12,2 тыс. кв. м на Дальнем Востоке до 29,3 тыс. кв. м на юге страны. Это подтверждает смещение акцента на локальные проекты меньшего масштаба.
Почему малые игроки смогли нарастить присутствие
Почему небольшие компании смогли усилить позиции, несмотря на уязвимость? Эксперты выделяют несколько факторов.
Во‑первых, у крупных девелоперов выросла кредитная нагрузка, и они стали осторожнее запускать новые проекты, а иногда и продавать земельные активы — этим воспользовались более гибкие средние и небольшие фирмы.
Во‑вторых, в ряде регионов (Дальний Восток, Северный Кавказ, Сибирь) появились локальные точки роста: бюджетное стимулирование отдельных отраслей привело к росту доходов части населения и формированию спроса, который крупным сетям обслуживать менее выгодно.
В‑третьих, часть небольших девелоперов сфокусировалась на нишевых сегментах, где крупным холдингам работать неинтересно — например, на ИЖС или на форматах жилья под локальный спрос.
Риски и перспективы: устойчивость — не гарантия
При этом риски для малого бизнеса остаются высокими: ограниченный доступ к финансированию, меньшие резервы и отсутствие лоббистского ресурса делают их уязвимыми при дальнейшем ухудшении конъюнктуры. Если экономическая турбулентность сохранится, именно небольшие компании первыми начнут сокращать проекты, переносить сроки или уходить с рынка.
«У малых игроков нет жёсткой системы обязательств, зато есть удобные ниши и ясное понимание условий местного рынка… указанная комбинация факторов делает локальных застройщиков более устойчивыми перед лицом будущих испытаний,» − считает Ольга Хасанова, генеральный директор проектов URBAN.
Для профессионалов строительной сферы этот тренд означает рост значимости региональных игроков, изменение структуры спроса на подрядные и проектные услуги, а также необходимость адаптации бизнес‑моделей под более «компактные» проекты.
