Доходная карусель недвижки: свои деньги в чужих карманах

 

Считать чужие деньги принято считать неприличным. Но задумайтесь: наши собственные деньги считают — и весьма внимательно — налоговая, пенсионный фонд, банки и все участники рынка. Так почему бы и нам не разобраться, как распределяется прибыль от продаж новостроек в России?

 

По сути, речь идёт не о чужих деньгах, а о наших: всё бремя расходов, связанных с доходами бизнеса и власти, несёт рядовой покупатель жилья. Ирония в том, что подсчёт собственных средств, вопреки расхожему мнению о его приятности, лишь множит вопросы — ответы на них далеко не всегда очевидны.

Этм вопросы волнуют не только меня, как обозревателя «Стройфакъ». В эпоху, когда:

• девелоперы и застройщики жалуются на минимальную маржу;
• банки хранят сытое молчание;
• власти принимают ключевые решения с «кирпичными» лицами, —

обычные люди всё чаще задаются вопросами:

• кто, сколько и почему зарабатывает на жилых метрах?
• почему 9 из 10 нуждающихся в жилье не могут накопить на первый взнос даже за два года, несмотря на то, что государство — один из главных выгодоприобретателей от новостроек?
• Строительная отрасль — локомотив экономики с самым низким КПД. Платим за десятерых, работает один. Строим дорого — в то время как мир давно перешёл на технологии вдвое дешевле и качественнее. Почему?

Посчитать все возможные причины-следствия и цепочки распределения прибыли в деталях непросто — слишком много переменных и нюансов. Но выявить общие тенденции вполне реально.

Кто в доле?

Определим круг основных участников, между которыми распределяются доходы от проекта, и кратко обозначим их функции:

• Девелопер — организует весь процесс: от идеи до реализации проекта.
• Застройщик — непосредственно отвечает за строительство объекта.
• Банк‑кредитор (проектное финансирование) — предоставляет средства на строительство.
• Ипотечный банк — выдаёт кредиты покупателям жилья.
• Госбюджет — получает налоги и сборы.
• Муниципальный бюджет — участвует через земельные платежи, инфраструктурные сборы и т. д.
• Строители (подрядчики) — выполняют строительные работы по договору подряда.
• Прочие участники (брокеры, оценщики, юристы и т. д.) — оказывают сопутствующие услуги на разных этапах проекта.

Мы проанализируем, как распределяются доли между этими участниками — от старта проекта до продажи новостройки, а также оценим доходы, генерируемые ипотечным кредитованием на всём сроке выплат. Средний срок ипотеки в России сейчас составляет около 24 лет — именно этот период мы возьмём за основу для расчёта «дани за жильё» и понимания полной картины финансовых потоков.

Чистая прибыль строителей (подрядчиков)

Подрядчики получают фиксированную оплату за выполнение работ. Их чистая прибыль — это маржа после покрытия всех расходов.

Структура доходов подрядчика (20–30 % от стоимости проекта):

• прямые затраты (материалы, зарплата рабочих) — 60–75 %;
• амортизация техники — 5–10 %;
• логистика — 5–8 %;
• накладные расходы — 10–15 %.

Чистая прибыль подрядчика: 5–15 % от его доли в проекте или 1–4 % от общей стоимости строительства.

Почему так мало? Подрядчик не участвует в распределении прибыли от продажи квартир — он получает фиксированную сумму за работу. Его риски минимальны, а доход стабилен, но скромен.

Чистая прибыль девелоперов

Девелоперы несут основные риски проекта: они вкладывают деньги, привлекают финансирование и продают жильё. Их прибыль — это разница между себестоимостью строительства и ценой продажи, минус налоги и проценты по кредитам.

На что уходит прибыль девелопера:

• проценты по проектному финансированию (до 10 % бюджета);
• налоги (налог на прибыль — 25 %, НДС — 22 %, земельный налог и т. д.);
• маркетинг и продажи (1–3 %);
• непредвиденные расходы (задержки сроков, рост цен на материалы).

Чистая прибыль девелопера после всех вычетов: 5–10 % от стоимости проекта.

В 2025–2026 годах из‑за роста себестоимости и ставок по кредитам маржинальность девелоперов колеблется от −10 % до 20 %, но после налогов и процентов реальная прибыль снижается до указанных 5–10 %.

Чистая прибыль банка‑кредитора (проектное финансирование)

Банк зарабатывает на процентах по кредиту на строительство. Условия в 2026 году:

• средняя ставка — 10,25 % годовых;
• эффективная ставка для рисковых проектов — до 16 % годовых;
• срок кредита — 3–4 года (срок строительства).

Чистая прибыль банка после учёта резервов на возможные потери и операционных расходов — 8–12 % от стоимости проекта.

Доходы государства (чистый фискальный эффект)

Государство получает налоги на всех этапах проекта. Однако часть налогов возвращается в виде субсидий, льгот и инфраструктурных инвестиций. Поэтому чистый доход бюджета ниже номинальных сборов.

Основные источники:

• налог на прибыль (25 %) — частично компенсируется убытками других проектов;
• НДС (22 %) — есть льготы для жилья с эскроу‑счетами;
• земельный налог (до 0,3 %);
• налог на имущество (до 2 %);
• инфраструктурные сборы.

Чистый доход государства: 15–20 % от стоимости проекта (после учёта льгот и субсидий).

Чистая прибыль прочих участников

Сюда входят брокеры, оценщики, юристы и другие специалисты. Их доход — комиссии за услуги.

Структура:

• комиссии брокеров (1–3 % от сделок);
• услуги по оценке и оформлению документов;
• маркетинговые и рекламные услуги.

Чистая прибыль: 3–7 % от стоимости проекта после вычета затрат на ведение бизнеса.

Дорогая стройка — пирог избранных. На условиях анонимности

«Дань за 25 лет»: чистая прибыль от ипотечных выплат

После продажи квартир начинается второй этап распределения доходов — через ипотечные платежи.

Прибыль ипотечного банка:

• средний срок ипотеки в России в 2026 г. — 23 года и 10 месяцев (285,9 месяца);
• ставка по ипотеке в 2025–2026 годах — 15–20 % годовых;
• переплата по процентам может в 2–3 раза превышать сумму займа;
• чистая прибыль банка после учёта резервов и операционных расходов — 25–35 % от суммы кредита за весь срок.

Доходы государства на этапе ипотеки:

• налог на имущество физических лиц (до 2 % от кадастровой стоимости ежегодно);
• НДФЛ с доходов банков (налог на прибыль банков — 20 %).

Чистый доход бюджета за 24 года: 3–5 % от суммы кредита.

Итоговая таблица чистой прибыли участников

Участник	Доля прибыли, %	Обоснование
Строители (подрядчики)	1–4	Маржа после покрытия прямых и накладных расходов
Девелоперы/застройщики	5–10	Разница между себестоимостью и ценой продажи минус налоги и проценты
Банк‑кредитор (проектное финансирование)	8–12	Проценты по кредитам на строительство (10–16 % годовых)
Государство (до продажи)	13–20	Налоги и сборы после учёта льгот и субсидий
Прочие участники	3–7	Комиссии и вознаграждения за услуги после вычета расходов
Ипотечный банк (за 24 года)	25–35	Проценты по ипотеке после учёта резервов и расходов
Государство (на этапе ипотеки)	3–5	Ежегодные налоги с владельцев жилья и банков

Квадратный пирог: ключевые выводы

Анализ распределения прибыли в жилищном строительстве показывает простую истину: мы платим не за работу и стройматериалы, а за сложную, и часто избыточную финансовую систему вокруг строительства.

1. Банки — главные бенефициары системы благодаря и проектному финансированию, и ипотечному кредитованию – до 45% от прибыли проекта.
2. Государство получает существенную долю (13–25 %) через налоги и сборы на всех этапах.
3. Девелоперы получают умеренную прибыль (5–10 %), которая сильно зависит от рыночной ситуации.
4. Строители зарабатывают минимально (1–4 %), но их доход стабилен и предсказуем.

Понимание этой структуры помогает осознать: снижение стоимости жилья требует изменений не в отрасли, а во всей системе.

Парадокс ситуации в том, что государство, регулярно заявляющее о заботе о доступном жилье, само становится крупнейшим выгодополучателем действующей системы. Банки при этом наращивают прибыль практически без ограничений, а на строителей, которым привычно приписывают все проблемы отрасли, ложится основная критика — при том, что их доля в доходах от продажи жилья минимальна.

---

Приглашаем к обсуждению в чате Стройфакъ на Макс>

Источники данных и расчётов

1. ЦБ РФ — данные по среднерыночным ставкам ипотечного и проектного кредитования на 2025–2026 гг.
2. Минстрой РФ — статистика по объемам, срокам строительства и структуре себестоимости жилых проектов.
3. ФНС России — данные о налоговых ставках и льготах в жилищном строительстве (налог на прибыль, НДС, земельный налог).
4. Росреестр — информация о средней стоимости жилья и динамике цен на новостройки.
5. Ассоциация банков России — отчёты по доходности ипотечного и проектного финансирования.
6. Национальное объединение застройщиков жилья — данные о маржинальности девелоперских проектов.
7. Статистика ЦБ РФ — средний срок ипотечного кредитования в России (23 года и 10 месяцев по данным на 2026 г.).
8. Профессиональные отраслевые издания («Строительная газета», «Недвижимость и цены») — аналитика по структуре затрат подрядных организаций.
9. Нормативно‑правовые акты: Градостроительный кодекс РФ; Жилищный кодекс РФ; Налоговый кодекс РФ (главы о налоге на прибыль, НДС, земельном налоге); ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (№214‑ФЗ).
10. Отчёты крупнейших девелоперов (ПИК, ЛСР, Эталон и др.) — данные о структуре выручки и затрат.

Примечания:

• все расчёты в статье приведены для типовых проектов массового жилищного строительства в РФ в 2025–2026 гг. и не относятся к элитной недвижимости или спецобъектам.
• расчёты не претендуют на абсолютную точность, но дают чёткое представление о механизме распределения и долей выгодоприобретателей от новостроек.